Czy w Książce Obiektu Budowlanego należy odnotowywać wszystkie awarie i usterki, które występują w obiekcie?

Prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości stanowi ustawowy obowiązek ciążący na właścicielu lub zarządcy każdego budynku objętego przepisami Prawa budowlanego. W toku codziennej eksploatacji pojawia się wiele zdarzeń o zróżnicowanym stopniu ingerencji w strukturę obiektu – od drobnych napraw bieżących po rozległe uszkodzenia instalacyjne i konstrukcyjne.

Prawidłowa kwalifikacja tych incydentów decyduje o zgodności wpisów z obowiązującymi normami prawnymi oraz o czytelności historii technicznej nieruchomości. Sprawdź, które kategorie usterek i awarii podlegają obowiązkowej ewidencji w dokumentacji oraz jak poprawnie dokumentować zdarzenia techniczne w budynku.

Czym jest książka obiektu i jaki jest zakres obowiązkowych wpisów?

Dokument ten pełni funkcję rejestru, w którym gromadzi się dane dotyczące badań technicznych, kontroli okresowych, remontów oraz przebudów realizowanych w całym cyklu życia nieruchomości. Zgodnie z przepisami prawa książka obiektu budowlanego musi odzwierciedlać stan techniczny elementów konstrukcyjnych oraz instalacji, co pozwala na monitorowanie bezpieczeństwa użytkowania obiektu. Rejestracji podlegają przede wszystkim te zdarzenia, które wynikają z protokołów kontroli okresowych oraz decyzji organów nadzoru budowlanego.

Wpisom podlegają zdarzenia wpływające bezpośrednio na konstrukcję oraz bezpieczeństwo pożarowe:

• wyniki kontroli rocznych i pięcioletnich określające stan techniczny przewodów kominowych oraz instalacji gazowych,

• uszkodzenia elementów nośnych obiektu powstałe na skutek oddziaływania czynników atmosferycznych lub mechanicznych,

• roboty budowlane realizowane na podstawie pozwoleń na budowę lub zgłoszeń, w tym prace modernizacyjne i adaptacyjne.

Jak odróżnić awarię podlegającą wpisowi od bieżącej usterki eksploatacyjnej?

Przepisy Prawa budowlanego nie nakładają obowiązku ewidencjonowania w książce drobnych usterek konserwacyjnych, takich jak wymiana żarówek, naprawa zamka w drzwiach czy punktowe malowanie ścian korytarza. Zdarzenia te stanowią element bieżącego utrzymania nieruchomości i są dokumentowane w wewnętrznych rejestrach administracyjnych zarządcy. Do rejestru głównego trafiają natomiast awarie, których skutkiem jest zagrożenie mienia lub życia ludzi.

Gdy w budynku dochodzi do zdarzenia o charakterze katastrofy budowlanej bądź poważnej awarii instalacyjnej, zarządca ma obowiązek sporządzić protokół powypadkowy i dołączyć go do akt obiektu:

• zalania wywołane pęknięciem magistrali wodociągowej niszczące stropy i ściany konstrukcyjne,

• awarie systemu oddymiania lub detekcji gazu wyłączające obiekt z bezpiecznej eksploatacji,

• odspojenia tynków elewacyjnych, elementów gzymsów lub balustrad grożące upadkiem na ciągi piesze.

W jaki sposób poprawnie rejestrować usunięcie awarii w dokumentacji?

Każdy wpis dotyczący naprawy awarii powinien zawierać precyzyjną datę zdarzenia, opis przyczyny powstania szkody oraz wykaz podjętych działań naprawczych. Do wpisu dołącza się dokumentację powykonawczą, protokoły odbioru robót oraz ekspertyzy inżynierskie sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach.

Dla zachowania przejrzystości historii obiektu dokumentację można prowadzić w tradycyjnej formie papierowej formatu A4 lub w systemie cyfrowym (c-KOB). W obu wariantach kompletność załączników, w tym certyfikatów zastosowanych wyrobów budowlanych, stanowi dowód należytej staranności w zarządzaniu substancją budowlaną.